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경제

전세 계약시 주의사항 깡통 전세사기 역전세 예방법 깡통전세감별기

by moonlight89 2023. 6. 26.

안녕하세요 

요즘 많은 분들이 전세사기로부터 피해를 받으셨다는 뉴스가 나오고 있습니다.

너무나 안타깝고 그만큼 누구도 안심 할 수 없는 일인거 같습니다. 

오늘은 꼭 알아두어야 할 전세계약시 주의사항에 대해 알려드리겠습니다. 

 

미리 전세 계약시 주의사항과 예방법을 잘 알아두셔서 

보증금을 안전하게 재산상의 피해가 없으셨으면 좋겠습니다.

 

 

목차
1. 전세 계약전 미리 알아두어야 할 사항
- 깡통전세란?
- 역전세란?
- 깡통전세 감별기 
- 주변시세 확인하기
- 전세가율이란?

2. 전세계약시 주의사항
- 임대인(집주인)과 계약자가 동일한지 확인
- 등기부등본 ,근저당권 확인
- 임대인의 체납여부 확인
- 전입신고와 확정일자 받기 
- 전세금 반환보증보험에 가입하기 

 

전세계약 전 미리 알아두어야 할 사항  

1. 깡통전세란?

전세보증금이 매매가를 웃도는 집.
최근 수년간 전셋값이 급등한 반면 연말부터 두드러진 거래 절벽으로 집값 상승세는 주춤하면서 깡통 전세 피해를 우려하는 세입자가 늘고 있습니다. 이에 따라 2021년 부터 전세 계약이 끝났을 때 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하면 보증기관이 세입자에게 대신 지급하는 일종의 보험상품인 전세반환보증의 가입이 급증하고 있습니다.
 출처 : [네이버 지식백과] 깡통 전세 (한경 경제용어사전)

 

2. 역전세란?

전세 시세가 구 전세보증금보다 낮은 현상을 말한다. 역전세가 발생하는 이유는 집값이 하락하거나 전세금이 인상되지 않았기 때문입니다. 역전세가 발생하면 집주인은 전세금을 돌려줄 여력이 없는 경우가 발생합니다.
정부는 역전세 문제를 해결하기 위해 전세금 반환보증제도를 도입했습니다. 전세금 반환보증제도는 세입자가 전세금을 돌려받지 못할 경우 정부가 대신 전세금을 돌려주는 제도다. 그러나 전세금 반환보증제도는 모든 세입자에게 적용되는 것은 아니며, 전세금 반환보증금을 내야 하는 등 몇 가지 조건이 있습니다.
출처 : [네이버 지식백과] 역전세 (한경 경제용어사전)

 

3. 깡통전세감별기 

mbc에서 전세사기 피해를 줄이기 위해 만든 전세가율 확인 사이트입니다. 
네이버에서 깡통전세감별기  라고 검색하시면 바로 나옵니다. mbc에서 운영하다 보니 좌측 상단에 방송사 로고가 보일 것입니다. 전국의 모든 아파트, 다세대 주택, 빌라 의 전세 매매 실거래가를 바탕으로 전세가율을 알아보실 수 있습니다. 
단, 단독주택, 다가구 주택, 오피스텔은 제외입니다. 

사용법은 아래에 지역을 선택하고 찾고자 하는 아파트,빌라, 주소 를 넣고 검색하기를 누르시면 됩니다. 

 

4. 주변시세 확인하기

계약하고자 하는 집이 적당한 시세가 맞는지 미리 확인 할 필요가 있습니다. 

주변의 비슷한 조건의 매물들과 비교하여 확인해보세요. 주변과 다르게 터무니없이 전세금이 비싼 경우도 있습니다. 

전세가율은 깡통전세감별기를 통해서 확인하시면 빠르고 쉽습니다.

 

5. 전세가율 이란?

전세가율이란 주택 매매가격 대비 전세가격의 비율을 뜻합니다. 부동산 시장의 상황에 따라 전세가율은 변화하며 지역이나 아파트마다 차이가 날 수 있습니다. 전세가율이 중요한 이유는 현재 가치를 파악 할 수 있으며 주택 경기를 파악하는데 도움이 되는 중요한 근거자료가 됩니다. 전세가율이 높은 주택은 피하는 것이 좋습니다. 그 이유는 높을 수록 깡통전세에 가까워집니다.

 

전세계약시 주의사항  

1. 임대인(집주인)과 계약자가 동일한지 확인

얼마전 발생한 실제 전세사기 사건에서도 실제 임대인이 아닌 대리인(바지사장)과 계약을 진행하여 많이 발생했다고 합니다.  신분증을 필수로 확인해야 합니다. 만약 대리인인 경우엔 인감증명서,대리인신분증,위임장을 확인해야 합니다. 

 

2. 등기부등본 ,근저당권 확인

등기부등본에 근저당권이 있다는 것은 매물에 대출이 있다는 것을 의미합니다. 

근저당이 설정된 집을 계약할 경우 전월세 계약시 세입자가 다음과 같은 특약사항을 넣을 수 있습니다. 
- 잔금일 까지 근저당권을 말소로 하며, 추가 근저당 설정행위를 하지 않는다 이를 위반할 경웅 계약을 무효로 한다 

 

3. 임대인의 체납여부 확인

임대인의 체납액이 많은 경우  만약 경매로 넘어 갔을때에는 보증금보다 세금이 우선으로 변제되어서 
나중에 보증금을 못받을 가능성이 커집니다. 임대인의 세금 납후 현황을 꼭 확인하시는 것이 좋습니다. 

 

4. 전입신고와 확정일자 받기

확정일자를 받는 이유는 "우선변제권"을 인정받을 수 있기 때문입니다. 
이는 만약 집이 경매로 넘어갔을 경우에 우선적으로 변제 , 보호 받을 수 있는 것입니다. 
확정일자는 주민센터에서 받을 수 있으며 인터넷 등기소에서도 가능하다고 합니다. 
보통 이사하는날에 전입신고와 동시에 확정일자를 받는 경우가 대부분이며 
전세 대출을 받아서 계약하는 경우에는 미리 받습니다. 

 

5. 전세금 반환보증보험 가입은 필수입니다.

부동산 침체, 주택 가격 하락세로 전세금을 못돌려받는 경우도 간혹 발생합니다. 
계약을 잘 진행했더라도 혹시 모를 대비로 전세금 보증 보험에 가입하여 전세금을 지키는 방법도 있습니다.

전세 보증금 반환보증보험은 임차인이 집주인에게 보증금을 돌려받지 못할 경우 보증금 전액을 
보증기관에서 대신 반환해 주는 것입니다.